Pourquoi faut-il privilégier des petites surfaces en meublé ?

Pourquoi ai-je décidé d’écrire cet article ? Parce qu’on lit tout et n’importe quoi sur internet !

Si vous débutez en investissement locatif, cet article est fait pour vous. En effet, quand vous êtes débutant, vous ne devez pas louper votre premier achat qui va conditionner tous vos autres investissements. Si vous achetez trop petit ou trop grand ou si vous achetez mal, ce sera très difficile de recommencer un nouvel investissement.

A contrario, si vous investissez bien, vous montrez à votre banquier que vous savez investir et que votre investissement vous rapporte un cashflow positif, c’est-à-dire des revenus complémentaires après qu’on ait déduit les charges et les impôts.

Dans ce cas, les portes des banquiers vont vous être grandes ouvertes !

Pourquoi est-ce que, quand vous débutez, je vous conseille de privilégier des petites surfaces en location meublée ?

N’achetez pas plus grand qu’un T2 !

Tout d’abord, une petite surface sera moins chère à l’achat. Si vous voulez acheter un immeuble ou un T5, le prix au m2 sera bien sûr moins cher mais, pour un premier achat, il vous sera très difficile d’obtenir votre prêt.

Quand je parle d’une petite surface, je parle d’un studio ou d’un T2. Pour ma part, un T3 est le pire investissement car proposer une colocation ne sera pas rentable puisqu’il n’y a que deux chambres et faire de la location meublée ne vous permettra pas d’obtenir un loyer plus élevé qu’avec un T2.

Je suis bien placé pour le savoir puisque j’ai fait l’acquisition d’un T3 comme vous l’avez lu dans cet article.

Par conséquent, si vous voulez faire du meublé, limitez-vous au T2 car le prix d’acquisition sera moindre et vous pourrez plus facilement obtenir votre crédit.

Entraînez-vous avec une petite surface !

Débuter par une petite surface permet de vous entraîner et d’apprendre à gérer un ou deux locataires, puisque vous allez au maximum la louer à un couple. Si vous débutez par une grande surface, elle sera louée à une famille.

En outre, plus l’appartement sera grand, plus le crédit sera dur à rembourser.

En effet, vous devez apprendre à repérer les locataires toxiques car si vous ne vous formez pas au préalable,  le montant du prêt, plus élevé pour une grande surface, devra être payé de votre poche. Ainsi pour éviter ce genre de problèmes, je vous conseille la location de petites surfaces.

Si par malheur le locataire ne paye pas, ce que je ne vous souhaite pas, la mensualité du prêt sera de 400€ ou 450€, un montant qui certes fera mal à votre portefeuille mais moins qu’une traite de 1200 € ou 1300 € que vous auriez à payer si vous louez une villa.

Vous allez rapidement acquérir des compétences !

Certes, plus la surface est petite, plus le turnover est important. Pourtant, votre avantage est que vous allez apprendre plus rapidement car vous allez faire plus d’entrées et de sorties de locataires.

Vous allez apprendre à gérer les locataires et à déceler les locataires toxiques. Ainsi, vous allez acquérir de l’expérience.

Les petites surfaces sont rentables

Qui dit petite surface dit une meilleure rentabilité, concernant la location meublée. Ce sera plus facile à meubler car vous avez moins de pièces à meubler.

Les charges sont évidemment moins lourdes pour un T2 que pour un T4 ou une maison.

Comme les taxes foncières ou les charges de copropriété seront moins élevées, vous avez plus de chances de rentabiliser votre bien.

Si vous louez un T2 meublé en plein centre-ville, vous pouvez miser sur un  jeune couple ou sur un jeune actif.

Les jeunes personnes payent leur loyer car elles n’ont pas encore de dettes à rembourser, sauf le prêt de leur véhicule acheté généralement à crédit dès l’obtention de leur CDI.

Par conséquent, vous avez moins de chance d’avoir des loyers impayés si évidemment vous prenez vos précautions.

Louer de petites surfaces répond à la demande du marché

L’emplacement est la priorité n°1. Si vous achetez mal, par exemple un T2 dans un quartier pourri, vous allez avoir les mêmes problèmes que si vous aviez acheté un T3, un T4 ou un T5 dans un quartier pourri.

Il n’y a pas de miracles : il faut acheter dans des quartiers demandés.

Pour cela, renseignez-vous. Vous pouvez regarder sur le site de l’Insee s’il y a de jeunes actifs ou de jeunes couples sans enfant dans la ville où vous voulez acheter. Bien évidemment, il ne faut pas acheter un T2 dans la campagne perdue car vous n’arriveriez pas à  le louer.

Etudiez le marché afin d’acheter votre studio ou votre T2 en conséquence.

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A bientôt pour un autre article !

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