Puis-je faire de la location saisonnière avec un 3 pièces ?

J’ai décidé d’écrire cet article parce que beaucoup de monde me pose cette question. Je me suis spécialisé dans la location de studio et je loue aussi quelques 2 pièces. Comme je l’ai dit dans un précédent article, ce sont de petites surfaces. De plus, j’ai un T4 (4 pièces) que je loue en colocation. Mais qu’en est-il du T3 ? Un T3 comprend deux chambres et un séjour. C’est un logement de trois pièces.

Est-ce qu’il y a une demande pour faire de la location saisonnière avec un T3 ? Cet article a pour vocation d’aider les personnes, qui se posent cette question, à faire leur choix en toute conscience.

La vidéo sur youtube : https://youtu.be/MWqkG_qgjIE

Un T3 est un bien entre deux

Un T3 est un bien entre deux : sa surface n’est ni assez petite ni assez grande. Vous allez le payer plus cher sans pouvoir facilement le louer à plus cher.  Un T3 revient environ à 30% ou à 40% du prix d’un T2. A contrario, on va payer la chambre supplémentaire entre 20 000 et 50 000€ en fonction du prix au m2.

Un T3 se loue qu’à des familles. C’est un bien plus difficile à louer tandis qu’un studio trouve rapidement un locataire car il s’adresse à des étudiants qui arrivent en ville et son loyer est souvent bas.

Le prix d’un T2 peut augmenter de 50 à 100€ en fonction des régions. Par contre, une augmentation de loyer entre un T2 et un T3 est difficilement justifiable car un T3 s’adresse principalement aux familles. Or, une famille n’a pas de moyens extensibles. C’est donc, selon moi, un bien qui est difficile à louer en meublé.

Mais, un T3 à vide est tout aussi difficile à louer puisque le turnover sera malheureusement proche de celui d’un T2. Ainsi, on fait l’effort d’acheter un bien plus cher sans nécessairement avoir un bon turnover. Les familles, qui sont vouées à s’agrandir, vont soit s’entasser dans un T3 soit chercher un appartement plus grand.  Par conséquent, louer un T3 en vide ou meublé n’est pas intéressant.

Le T3 ferme des portes en location saisonnière

Selon moi, acheter un T3 pour faire de la location saisonnière n’est pas une idée judicieuse. Comme je l’ai déjà dit, le bien est souvent plus cher car la surface est plus grande, or il ne va pas se louer plus facilement.

Avec un T3, on se ferme des portes. Je vous rappelle qu’il existe trois types de clientèle en location saisonnière. Tout d’abord, il y a la clientèle d’affaires qui recherche une location pour une courte durée et principalement dans les grandes villes, comme Paris, Lyon, Toulouse ou Bordeaux. Si vous faites de la location saisonnière pour ce type de clientèle, votre bien est un compromis afin de ne pas aller systématiquement dans une chambre d’hôtel. Généralement, la clientèle d’affaires voyage seule. Certes, il arrive que des stagiaires, en formation de deux ou trois jours, vont vouloir louer plusieurs chambres ; mais dans ce cas, il doit y avoir une bonne entente entre eux. Néanmoins, c’est beaucoup moins fréquent que de la location d’affaires classique, c’est-à-dire une personne qui voyage seule ou en couple à la recherche d’un bien à louer pour deux ou trois jours.  

L’autre catégorie de clientèle est une famille, qui regroupe généralement un couple avec un ou deux enfants. On peut s’imaginer louer un T3 à une famille.

Puis, il y a la clientèle de retraités qui privilégie le confort. Vous ne pouvez pas louer un T3 à deux couples de retraités car ils vont préférer louer une villa. Ce n’est donc pas la peine de penser que des retraités vont louer un T3.

Ainsi, on va acheter un appartement plus cher alors que le loyer ne sera pas proportionnellement assez élevé. Si, par exemple, vous louez un T2 à 400€ la semaine, il vous sera difficile de louer un T3 à 500€ la semaine parce qu’à ce prix, on peut trouver des T2 qui ont plus de couchages. En effet, s’il s’agit d’une location d’affaires, on peut, avec un T2, mettre quatre personnes en ajoutant un canapé-lit. Par conséquent, vous serez en concurrence directe avec des T2, qui ont plus de couchages d’appoint, mais également avec des T4 ou des villas qui offrent à leur clientèle un meilleur confort.

Voilà pourquoi, selon moi, faire de la location saisonnière avec un T3 n’est pas évident. Comme je vous l’ai dit, un T3 est un bien entre les deux et il subit, à ce titre, une concurrence plus forte.

Mon conseil pour un T3 !

Je vous conseille de ne pas faire de location saisonnière avec un T3 à condition que votre prix soit légèrement supérieur à celui d’un T2, soit de l’ordre de 50 à 75€. Ce serait peine perdue de s’imaginer pouvoir augmenter davantage vos prix.

L’idée est de faire de la location meublée avec un T3 car, avec un peu de chances, vous allez trouver un couple avec un enfant. Ils vont rester un à deux ans, soit le temps d’agrandir leur famille. Vous n’avez pas beaucoup d’autres alternatives !

Quant à la colocation avec un T3, je ne vous le conseille pas car ce n’est pas optimal au niveau de sa rentabilité. En effet, les colocataires recherchent un loyer bas ainsi que la convivialité de la colocation. Or, avec un T3, on ne peut avoir qu’un seul colocataire. En outre, en tant que propriétaire, vous n’allez pouvoir faire payer que 400 ou 500€ par chambre, ce qui correspond à 50€ de plus qu’un meublé. Cela ne vaut pas la peine ! C’est beaucoup de tracas pour rien car le turnover pour une colocation est beaucoup plus fort.

Par conséquent, mon conseil est d’acheter un T3 si vous désirez faire de la location meublée classique et surtout pas à vide !

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A bientôt pour un prochain article!

La présentation de la vidéo

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