Pourquoi ne jamais investir dans des programmes de défiscalisation ?

N’avez jamais reçu un e-mail pour un programme de défiscalisation ?

Ce genre d’emails pour ne plus payer ou pour neutraliser ses impôts grâce à un dispositif Duflot, Scellier, Pinel ou Girardin.  Tels sont les conseils des pseudos conseillers en patrimoine indépendants. C’est un business bien rodé, un attrape-nigaud,  où il ne faut pas tomber. 

Pourquoi ne pas investir dans des programmes de défiscalisation ?

Si l’on veut investir en immobilier, il faut absolument garder le contrôle.

Or, les programmes de défiscalisation nous font perdre le contrôle.

Voilà la première raison pour laquelle il ne faut pas y investir.

La deuxième raison est que les conseillers en patrimoine indépendants jouent la carte de la cupidité, à savoir que nous payons trop d’impôts et que cet argent serait mieux dans notre poche au lieu d’être dans celle de l’Etat.

Ils affirment qu’ils vont nous permettre d’économiser et que l’argent de nos impôts nous permettra de constituer notre patrimoine.

Voilà un argument en béton. Qui ne serait pas tenté de tomber dans le panneau ?

L’envers du décor des programmes défiscalisation

J’ai étudié ce système et je vais vous expliquer l’envers du décor.

Il se peut que certaines personnes gagnent en investissant dans les programmes de défiscalisation.

Je pense que c’étaient le cas des premiers qui y ont investi.

Néanmoins, pour gagner, il faut tout d’abord avoir des revenus élevés.

Si vous êtes un cadre moyen, c’est-à-dire que vous touchez 2500€ par mois, ce n’est pas la peine d’investir.

Le conseiller juste un commercial ?

Oui,  votre conseiller en patrimoine indépendant est un vulgaire commercial, un peu comme un agent immobilier.

Que vous puissiez perdre de l’argent ne l’intéresse pas car il pense uniquement à sa commission qui s’élève à 10% du montant total.

Par exemple, pour un logement d’une valeur de 100 000€, il va empocher 10 000€.

D’ailleurs, vous pensez bien qu’il s’en moque que vous puissiez vous faire arnaquer et perdre de l’argent.

Le système vous arnaque car il affirme que l’argent de vos impôts constitue votre patrimoine et que vous ne payez qu’un tiers de l’investissement en immobilier.

Effectivement, dans le meilleur des cas, c’est ce qui se passe.

Le montage financier d’un programme de défiscalisation

Le premier tiers est payé par votre locataire, mais à condition que vous en ayez un.

Il ne faut pas oublier que vous n’êtes pas maître du loyer que vous allez obtenir puisque vous êtes plafonné. C’est le principe de la défiscalisation : l’Etat, moyennant l’épargne privée, propose aux personnes des appartements à loyers modérés.

Ensuite, le deuxième tiers est payé par l’argent qui est déduit de vos impôts. Ceci est effectivement vrai.

Quant au troisième tiers, il est payé directement par vous.

N’oubliez pas que vous allez toujours devoir faire une avance de trésorerie, notamment pour le deuxième tiers.

Ce qu’on ne vous rappelle pas assez !

Or, ce que l’on omet de vous dire est que si vous n’avez pas de locataires, parce que vous avez mal acheté, vous n’allez jamais bénéficier de la déduction fiscale.

C’est pour cela que les programmes de défiscalisation sont à double tranchant.

Nombreux sont ceux qui se sont fait avoir par ce système. Par exemple, on a dit qu’il y a un nouveau programme de défiscalisation à Lyon, mais en réalité il était à 30km de Lyon.

Or, personne ne veut habiter dans des zones mal desservies.

Vous n’allez donc jamais trouver de locataires. Par conséquent, vous n’allez jamais bénéficier des deux tiers payés par vos impôts et par le locataire.

C’est donc à vous d‘assumer la totalité du prêt. Ainsi, vous avez acheté un appartement surévalué d’au moins 30% parce que vous devez payer 10% de commission au conseiller en patrimoine indépendant, 10% de commission à la société qui intervient pour faire le montage financier et 10% de commission au promoteur. C’est une véritable organisation au sein de laquelle c’est vous qui êtes le pigeon.

Par conséquent, il faut bien réfléchir avant d’investir.

C’est la même chose avec les résidences de services ou pour sénior.

Pourquoi investir dans un programme tout fait où vous n’allez pas avoir le contrôle ? Alors qu’avec un minimum d’efforts, vous pourriez acheter un bien ancien, le rénover puis le louer au prix que vous souhaiteriez et non à un loyer imposé.

Autre chose !

Il y a autre chose à savoir sur les programmes de défiscalisation. Quand vous avez défiscalisé, par exemple au bout de 9 ans, vous êtes tenté de vendre votre bien.

Or de nombreux appartements arrivent en même temps sur le marché où s’applique la loi de l’offre et de la demande. Vu que l’offre est élevée, les prix de vente sont dérisoires.

Vous allez alors constater que votre programme de défiscalisation a mal vieilli et vous allez avoir le plus grand mal à revendre votre bien.

C’est ainsi que j’ai acheté mon appartement, un T3 qui était un programme de défiscalisation, dans un quartier aisé à Fort de France.

Oui le bon plan c’est de racheter des biens qui ont bénéficiés d’un programme de défiscalisation

C’est ce que j’ai fait avec un investissement locatif à Fort de France : une dizaine d’appartements se sont retrouvés en même temps sur le marché.

Le type de logement était bien pour des locations à loyers modérés mais n’était pas adapté pour ceux qui voulaient acquérir un appartement.

Une fois la défiscalisation terminée, les propriétaires ont voulu se débarrasser de leur bien, ils n’ont pas souhaité continuer à le louer et ont donc fait partir les locataires.

Ainsi, tous les appartements sont restés vides au moins pendant un an.

Quand j’ai proposé mon offre, comme je vous l’ai dit dans un autre article, la personne a du s’aligner car elle souhaitant se débarrasser de son bien.

J’ai découvert par la suite la profession des propriétaires : lui était agent de maîtrise, elle était employée. Ce couple n’était pas sensé investir dans un programme de défiscalisation car il ne payait pas assez d’impôts.

A contrario, ma sœur a acheté un ancien programme de défiscalisation à un Monsieur, qui était PDG d’un grand groupe. Ici, il s’agit clairement d’un outil de défiscalisation.

Ce Monsieur était tellement aisé qu’il aurait pu ne pas louer son bien et ne pas utiliser le programme de défiscalisation.

Il a tellement fait une bonne affaire en bénéficiant de la déduction d’impôts qu’il a pu brader la vente de son bien immobilier.

Il voulait uniquement s’en débarrasser et c’est ainsi qu’on fait les meilleures affaires.

Surtout réfléchissez  avant d’investir dans un bien en défiscalisation !

Oui réfléchissez bien !

Comme je vous ai dit, dans un précédemment article, ne faîtes pas de l’immobilier papier, ce que l’on appelle les SCPI (société civile de placement immobilier).

Je m’en méfie.

Ne vous lancez pas non plus dans un programme de défiscalisation car vous allez être le dindon de la farce. C’est certes social de permettre aux locataires de se loger à loyer modéré.

Mais vous allez surtout engraisser les promoteurs et enrichir les conseillers en patrimoine indépendants. Ce qui est tout simplement n’importe quoi !

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A bientôt pour un prochain article.

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