Des plus-values insolentes grâce à l’achat-revente

Cet article a été écrit par mon ami Raphaël de ClubMillionnaire.fr, j’ai rencontré Raphaël lors de mon dernier séjour en métropole et ce gamin m’a époustouflé. Je dis bien « gamin » (tu m’excuseras Raphaël) car il a à peine 23 ans et pourtant il est déjà bien avancé dans le domaine de l’indépendance financière surtout, dans le domaine de l’immobilier où il gère déjà un patrimoine que peu de quadra ne possède. Comme quoi, le succès n’attend pas l’âge. Je vous laisse donc en bonne compagnie.

L’immobilier a été, est et sera toujours un pilier en or massif lorsqu’il s’agit de parler d’enrichissement financier.

Il existe différentes façons de gagner de l’argent avec l’immobilier :

– excédent de trésorerie (cashflow positif) tous les mois
– appréciation du bien au cours du temps
– amortissement de capital grâce à l’effet de levier bancaire
– création de valeur par la rénovation et le homestaging (mise en valeur du bien à travers la décoration et l’agencement pour déclencher l’effet coup de coeur)
– …

Là où il est possible de se faire un gros billet très rapidement (en quelques mois), c’est grâce à la stratégie de l’achat-revente. Elle consiste à l’achat d’un bien en-dessous du prix du marché car celui-ci est en piteux état, à la rénovation complète de celui-ci puis à la mise en place d’un homestaging efficace pour au final encaisser à la revente une plus-value pouvant aller de 10 000 à 50 000€ (ou plus si plus gros projet).

C’est une excellente stratégie de propulsion pour générer du capital rapidement et montrer à la banque qu’on sait investir pour que celle-ci nous fasse confiance pour de futurs projets.

Achat-Revente : trouver LA bonne affaire…

Le point délicat dans une opération d’achat-revente réside dans la trouvaille de LA bonne affaire. En immobilier, la bonne affaire se fait toujours à l’ACHAT et d’autant plus lors d’un achat-revente.

Pour cela, le mot d’ordre sera la réactivité car les bonnes affaires ont tendance à partir en quelques heures dans les grosses villes et en quelques jours dans les provinces. Bien souvent, les bonnes affaires ne sont tout simplement même pas visibles sur le marché « classique » car elles circulent immédiatement dans un réseau privé constitué d’investisseurs chevronnés.

Vous devez donc vous décider très rapidement et il ne faut pas hésiter à signer un compromis pour bloquer l’affaire quitte à se rétracter par la suite grâce au délai de rétractation de 10 jours.

Il est bien évidemment possible de trouver des bonnes affaires sur les réseaux « classiques » tels que les agences immobilières, Leboncoin, Seloger… (j’ai trouvé des affaires par ces réseaux).

Vous pouvez également vous servir des services d’un chasseur immobilier à qui vous allez donner vos critères et qui se chargera de trouver le bien qu’il vous faut. Ce chasseur est justement intégré dans ce fameux réseau et a accès à des affaires en avant-première qui ne sont pas encore publiées sur le marché classique.

L’idée reste toujours la même, vous devez trouver un vendeur qui est motivé (divorce, succession, mutation, …), n’hésitez pas à regarder cette vidéo pour comprendre ce qu’est un vendeur « motivé ». Vous devez également toujours chercher à comprendre pourquoi il y a une décote. Est-ce une décote rédhibitoire ? Une décote rédhibitoire pourrait être un bien situé dans une cité sous tension, des fissures très dangereuses sur la façade, un trafic de drogue au coin de la rue…

Achat-Revente : la plus-value se trouve dans la rénovation et le homestaging

Tout dépend de l’état du bien que vous achetez mais comptez en moyenne entre 700 et 1000€ du m2 pour une rénovation complète de votre bien (et bien sûr déléguée, chose que je vous conseille très fortement). L’étape de la rénovation est relativement classique. Là où il sera important d’insister dans un but de revente, ce sera sur le homestaging, c’est simplement et purement du marketing immobilier.

Il s’agit de mettre en scène un appartement afin de provoquer l’effet coup de cœur lors des visites. Inutile de réinventer la roue, faites du classique qui va plaire à tout le monde. L’essentiel est de faire en sorte que les gens puissent se projeter dans votre bien.

Il ne faut pas meubler entièrement l’appartement puisque vous allez le revendre et que les gens vont apporter leurs propres meubles mais vous devez ajouter quelques éléments comme par exemple : un tableau, un joli miroir, des fleurs, un joli abat-jour, une bougie qui sent bon…

N’hésitez pas à mettre le prix sur quelques éléments et à bien sûr offrir ces quelques objets à vos futurs acquéreurs tout en leur donnant l’astuce consistant à déduire la valeur de ces objets du prix d’achat afin qu’ils paient moins de frais de notaire. Ils seront ravis de ce conseil précieux. 😉

Vous devez activer le levier émotionnel chez vos futurs acquéreurs afin de pouvoir vendre votre bien dans le panier haut du marché. Attention, il ne s’agit pas d’arnaquer les gens, vous leur vendez simplement un bien « parfait » et tout neuf dont il en existe très peu sur le marché.

Il est également très important de prendre de magnifiques photos avec un objectif grand angle et une hauteur de prise de 70cm/1m maximum pour vos annonces afin d’augmenter de manière significative vos conversions et vos prises de rendez-vous pour des visites.

Achat-Revente : un financement un peu différent

Votre financement doit être anticipé lors d’un achat-revente pour ne pas perdre de temps avec cette étape car les autres investisseurs avec qui vous serez en concurrence seront très féroces. Le vendeur pourrait choisir une offre dont le dossier est meilleur quitte à laisser sur la table 1000 ou 2000€ (ou plus) en fonction de sa situation personnelle…

Il est inutile de négocier le taux de votre crédit puisque vous allez le solder très rapidement mais ce que vous devez négocier à tout prix, ce sont les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Vous devez les supprimer ou tenter de les diminuer au maximum. En temps normal, ces indemnités sont de 6 mois d’intérêts avec un plafond à 3% du capital restant dû.
Ne dites surtout pas à la banque que vous souhaitez faire un achat-revente car la banque n’a rien à gagner si vous soldez votre crédit 6 mois plus tard…

Achat-Revente : l’astuce pour ne pas payer d’impôts

Si je vous disais qu’il est possible de payer 0€ d’impôt sur la plus-value lors de la revente de votre bien, vous me dites que je suis un mytho ? 😉

Et non ! Il y a une exonération d’imposition pour les résidences principales. Il vous suffit d’habiter « quelques temps » le bien immobilier pour être exonéré. La durée est subjective car il n’y a tout simplement pas de texte de loi, uniquement de la jurisprudence.

Attention à ne pas abuser de cette stratégie car l’administration fiscale pourrait vous requalifier en marchand de biens et cela change toutes les règles du jeu (TVA et autres obligations…). Pas plus de 1 ou 2 opérations d’achat-revente par an sont préférables.

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