Comment nous avons acheté un appartement bien placé à un bon prix

Après vous avoir parlé de mon bungalow à Tartane, je vais vous parler de l’achat de notre T3 à Fort de France. Cet appartement est bien situé, pourtant nous l’avons acheté à un bon prix. Dans cet article je vous raconte comment.

Comment j’ai eu envie d’acheter cet appartement

Après le succès de notre location à Tartane, je voulais plus grand. Il me fallait un bien que j’aurais pu louer plus cher.

De plus j’avais vu dans une vidéo, qu’une femme se goinfrait en louant des locations de standing pour étudiants. Elle expliquait qu’elle avait visité bon nombre d’appartements pour étudiant et avait constaté que sous prétexte que c’était pour des étudiants, les propriétaires louaient n’importe quoi. Les appartements étaient souvent délabrés.

Elle avait donc identifié un besoin et avait créé un concept d’appartements un peu plus haut de gamme. Elle avait réussi à les louer en à peine 2 jours. Il y avait une réelle demande pour ce type de biens…

Voyant cela, je me suis dit : « Belrix, tu vas faire exactement la même chose aux Antilles… » Il y a surement de la demande pour le tourisme d’affaire avec une bonne décoration, Internet, téléphone et TV par satellite. Ni une, ni deux je me mets à la recherche d’un appartement bien situé au centre de l’île…

A la recherche d’un appartement bien placé

Un de mes mentors m’avait dit « En immobilier, il y a 3 règles : 1. L’emplacement, 2. L’emplacement, 3. L’emplacement »

Effectivement, c’est l’emplacement qui fait tout. Si notre bungalow de Tartane avait tant de succès, c’est qu’il était proche de la plage.

Dans mes souvenirs, il y avait quelques quartiers de Fort de France, considéré comme haut de gamme : Didier, Cluny, Clairière, et une partie de Redoute.

Je recherche donc  un appartement pas trop cher, dans l’un de ces quartiers.

Je tombe sur une annonce qui propose un T4 de 80m² dans le quartier très prisé de Didier mais à 135 000 Euros… Soit presque 30% à 50% en dessous des prix du marché…

J’appelle pour essayer de déceler l’arnaque.  Et il y en avait effectivement une :

Moi : « Bonjour, Mme j’ai vu votre annonce pour un T3, quartier Didier proposé à 135 000 Euros »

Agence Immobilière « Oui, je vois. Malheureusement cet appartement est en cours de signature. Vous arrivez trop tard. Pouvez-vous me donner votre budget, car j’ai plein d’autres bien qui pourrait vous intéresser dans le secteur ?»

Et elle nous fixe un rendez-vous, et nous oriente sur 2 autres annonces dans le même secteur dont 1 petit T3 à 165 000 Euros dans une résidence récente.

Beaucoup d’agences, pour appâter le chaland, laissent des fausses annonces à des prix défiants toutes concurrence pour proposer des biens au prix du marché. Je suis allé voir un an après et l’annonce y était encore…

La visite de l’appartement

Nous voilà le jour de la visite du fameux T3 dans une résidence calme et sécurisé au cœur du quartier Didier. Entre temps, j’en avais parlé à ma sœur, qui m’avait trouvé un appartement semblable dans la même résidence au prix de 140 000 Euros. C’était louche quand même ?

Je fais la remarque à l’agent immobilier qui m’explique que pratiquement tout l’immeuble est à vendre car c’était un programme de défiscalisation Girardin qui s’est terminé il y a peu.

Pour faire court, de riches contribuables métropolitains ont défiscalisé à mort pendant 9 ans, et cherchent à s’en débarrasser. D’ailleurs si celui là ne me plaisait pas, elle en avait un,  avec petite vue mer, proposé à 183 000 Euros.

La résidence et l’appartement avaient mal vieillis… Les climatiseurs étaient morts, il y avait de l’humidité sur les murs, pas de cuisine aménagé. En plus les chambres étaient toutes petites. Bref un appartement de défiscalisation… Dans ce genre de programme, les promoteurs se disent : « les propriétaires ne viendront probablement pas sur place donc on peut  se permettre de faire de la mauvaise qualité. »

Par contre l’emplacement était génial, le quartier réputé, la vue dégagée sans vis-à-vis et l’appartement bien ventilé et les pièces bien disposés. De plus, il était vendu avec 2 places de parking.

Notre offre d’achat sur ce bien

Nous faisons une offre à 135 000 Euros, soit presque 20% de réduction sur le prix affiché.

C’était presqu’une provocation, pour voir s’il y avait de la marge dans la négociation.

A ma grande surprise, l’agent immobilier ne me dit pas que çà ne va pas passer, comme pour le bien de Tartane. Elle me dit au contraire « Vous pouvez toujours tenter, on verra si le propriétaire accepte »

Le vendeur n’a pas accepté le prix de 135 000 Euros mais à ma grande surprise, a fait une contre-proposition à 145 000 Euros. L’agence immobilière a accepté de grignoter sur sa commission et nous l’avons payé 142 000 Euros. Je suis tombé sur ce que l’on appelle un bon vendeur…

Pourquoi ?

Cela faisait 1 an que le bien était en vente. Le vendeur payaient de lourdes charges et des impôts locaux exorbitant sur ce bien, et il n’avait plus de locataire. De plus il devait sortir une mensualité de prêt chaque mois, sans pouvoir réaliser sa déduction fiscale… un gouffre financier.

En plus la bulle immobilière « défiscalisation Girardin » venait d’exploser : Il y avait un grand nombre d’appartements sur le marché pour un nombre limité d’acheteur.

Ce qu’il faut retenir de cette opération

Avec  cette transaction j’ai appris 2 choses :

Mieux vaut acheter via une agence immobilière

Même si cela ne parait pas évident, mieux vaut acheter via une agence immobilière.

Si un vendeur passe par une agence, c’est qu’il ne veut pas se prendre la tête à gérer toute la transaction tout seul ou qu’il est pressé de vendre…

De plus, un agent même s’il représente le vendeur, sera du côté de l’acheteur. En effet, lui il se paye à la commission, donc son objectif est de vendre rapidement. Il préfèrera vendre un bien quitte à baisser sa marge.

Enfin, un agent c’est un professionnel. Il n’y a pas le côté affectif. Un agent ne se vexe pas quand on critique un appartement… un vendeur qui a fait lui-même ses travaux se braquera si vous dîtes que sa peinture est de mauvais goût…

Pire, si j’avais fait une proposition de -20% directement au vendeur, il aurait refusé à coup sûr. Il aurait comparé avec le prix qu’il avait acheté à l’époque (presque 180 000 Euros) …

Dans de nombreux cas, c’est l’agent qui arrive à faire entendre raison au vendeur. Quand je vous dis que l’agent c’est votre allié…

Toujours faire une offre en dessous des prix du marché

Alors bien entendu, ce conseil s’applique quand le marché n’est pas tendu. Quand vous décelez une vraie bonne affaire, je vous conseille de payer le prix demandé…  Mais quand vous voyez que le bien est là depuis 6 à 8 mois et que le prix est révisé régulièrement à la baisse : là vous pouvez faire de bonnes affaires.

Dans mon cas, je ne savais pas que le vendeur était aux aboies et que l’appartement était en vente depuis plus d’un an. Je pressentais que ce bien n’allait pas partir facilement. Un appartement de 3 pièces de 50 m² n’intéressent ni les primo-accédants car trop petit, ni les investisseurs qui privilégient les surfaces plus petites. En plus il y en avait beaucoup en vente…

C’est pour cela, que j’ai fait une proposition comme si j’achetais un T2.

Même si vous pensez que votre offre ne va pas passer tenter… Il y a des questions à poser à l’agent immobilier qui vous permettrons de savoir s’il y a un marge de négociations : « le bien est en vente depuis combien de temps ? »  « Le vendeur possède le bien depuis quand ?»

Pour conclure

Dans un prochain article, je vous raconterai nos déboires pour acquérir cet appartement, entre les problèmes avec la banque et les notaires. En attendant, si vous avez apprécié cet article partagez les réseaux sociaux.

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